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海安法院疫情防控暨企业复工法律问答(二)

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万水青山 发表于 2020-2-19 15:10:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
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1、因新冠肺炎疫情不能按约履行合同时,应该如何处理?

答:根据《合同法》第一百一十八条的规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。根据上述规定,如果因不可抗力导致合同不能履行,建议通过书面(邮件、微信、短信或者特殊情况下电话录音亦可)形式及时通知对方。在通知及双方后续的沟通中,建议当事人采取积极措施避免损失扩大。这当然也是遵循诚实信用原则的表现,如果因为双方未采取措施导致损失扩大的,有可能要对损失扩大部分承担相应的责任。


2、新冠肺炎疫情发生后签订的合同,是否适用合同法中关于不可抗力的规定?

答:不适用。不可抗力仅指当事人在签订合同时无法预见。新冠肺炎疫情发生后,双方当事人均可以预判疫情可能对合同履行造成的影响,此时疫情就不属于不可抗力。建议在本次疫情期间新签订合同应注意评估疫情情况再做出约定,且应在合同中注明背景,并明确约定可能因疫情对合同履行造成影响时各方的责任分配等内容。


3、在买卖合同中,如果确因此次疫情客观导致无法交付或无法按期交付,是否需要承担违约责任?

答:企业可主张不可抗力抗辩,积极协商解决或以通知方式解除合同,避免各方损失扩大。但根据《合同法》第一百一十七条规定,当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任,故如果是迟延履行后发生新冠肺炎疫情的,不能免除责任。另外需要注意的是,不可抗力条款只能排除出卖方的损害赔偿责任,买受方仍有权采取要求出卖方交付替代物、降低价金等救济措施。


4、企业作为供货方应如何应对本次疫情?

答:企业应当对照合同条款检查是否可以按期履行供货义务。如因疫情影响,企业无法按期履行的,应当及时发函明确告知客户并告知希望按照不可抗力条款的相关规定和合同约定来推迟履行,并附上政府部门的相关通知作为依据。如因疫情影响,企业完全无法履行的,按照《合同法》的规定,属于“合同目的无法实现”的情况,企业可以立即向客户发送希望解除合同的通知。同时将此次疫情对企业生产经营的影响及合同目的无法实现的原因明确告知客户,并附上政府部门的相关通知作为依据。


5、企业作为收货方应如何应对本次疫情?

答:企业应评估不能按期履行对合同目的实现的影响程度,如影响程度不大的,可协商推迟履行期限。如发现合同目的根本不能实现,可以选择解除合同。尤其要注意,供货方收到对方发出的遭遇不可抗力通知后,在固定自身损失证据后,要采取措施减少损失,否则将自行承担损失。


6、由于新冠肺炎疫情暴发和政府采取防控措施,导致客流显著下降,收入骤减甚至没有收入,饭店、商场等场地的承租户是否可以单方解除租赁合同?

答:不能。因为不可抗力事件的发生,对履行合同的影响是有大有小的(租期的长短亦是一个衡量标准),疫情只是暂时影响到合同的履行,可以通过延期履行来实现合同的目的,对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的实际性的不能实现时,当事人才可以解除合同,如因地震、洪水、战争等因素造成租赁房屋的灭失、疫情导致无法使用期限超过租期的大比例时间或超过租期的。


7、在此次疫情中,是否所有的房屋租金都能要求免除?

答:不是。具体情况应具体分析,是否减免租金和减免多少应综合考虑疫情这一不可抗力给承租人的经营或居住功能是否带来实际性的影响、影响大小、因果关系等因素,还需要考虑承租人所遭受的损害是否属于正常的商业风险或自身原因所引起。


8、对于租赁房屋的用途为用于生产经营,现已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的,承租方是否可以向出租方主张免除相应的租金?

答:可以,应当免除租金。此种情况是指因政府及有关部门为防治新冠肺炎疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。通常情况下新冠肺炎疫情并不能导致厂房无法使用,不存在不可抗力的适用空间,但不排除特定情形下符合情势变更的要件。若形成“合同僵局”,继续履行合同显示公平的,企业亦可依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条予以诉讼解除。


9、承租方仍继续使用租赁物用于经营,但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的,承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金?

答:可请求减免部分租金。此种情况是在疫情期间,承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动,因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响,导致承租人收益明显减少甚至亏损的,承租人可据此为由要求减少部分租金。


10、承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的,承租方是否可以向出租方主张减免相应的租金?

答:不可主张减免租金。疫情发生期间,疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便,但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途,不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现,未影响租赁物的居住功能,亦不可主张减免租金。

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